X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Покупка недвижимости в Мексике - руководство / вопросы и ответы

    Некоторые люди приезжают отдохнуть в Мексику, видят там прекрасную недвижимость и быстро соблазняются ее привлекательным внешним видом и, казалось бы, низкими ценами. Их настолько впечатляет красота природы, климат Мексики и приветливые люди, что они отбрасывают прочь все сомнения и легкомысленно совершают ошибки, которые они никогда бы не совершили дома.

    Этот феномен заслуженно называют «коктейльной лихорадкой», потому что люди как будто теряют разум, пересекая границу. Это руководство по десяти основным мифам и ошибкам при покупке недвижимости в Мексике составлено компетентными людьми, чтобы помочь вам избежать ошибок и извлечь уроки из ошибок других людей, которые на протяжении многих лет приезжают в Мексику с большими надеждами и мечтами, которые быстро превращаются в кошмары и поучительные истории. Мексика ― действительно чудесная и замечательная страна для отдыха, проживания, инвестирования и развлечений. Как и во всех красивых и заманчивых странах, здесь есть свои проблемы. Наша задача ― обеспечить вам безпроблемную и безопасную сделку по приобретению недвижимости.

    В соответствии с Конституцией Мексики, в 1917 году были введены ограничения на иностранное владение землей и недвижимостью вдоль береговой линии. В 1970 году ситуация изменилась, в связи с введением Закона о трасте (Fideicomiso). Согласно новым правилам, иностранцам стало разрешено покупать землю в пределах ограниченной зоны, используя банковский траст. Ограниченная зона распространяется на 50 км от берега и на 100 км от государственной границы.

    В соответствии с этой системой, иностранный покупатель выступает бенефициаром, а мексиканский банк ― попечителем. Этот траст действителен в течение 20-50 лет, такой срок действия наиболее удобен для покупателя. Если по окончании этого срока, он все еще владеет этой землей, то траст можно продлить за определенную плату.

    В начале 1990-х годов в Мексике приняли новый Закон о корпорациях, который разрешал иностранцам владеть недвижимостью, зарегистрированной на мексиканскую корпорацию, которая также находится в их собственности. С этого момента иностранные покупатели впервые смогли иметь полноценное право собственности на землю и недвижимость, без участия банка и без оплаты трастовых взносов. Кроме того, допустимый срок «жизни» корпораций составляет не менее 99 лет, а это вдвое больше по сравнению со сроком действия траста.

    Сейчас ввелись новые изменения. Все документы и сделки заносятся в компьютерную базу данных, которой не грозит физический износ и обветшание, в отличие от бумаги. Именно это и было основной причиной установления временных ограничений. В результате допустимый срок существования корпораций и обществ с ограниченной ответственностью повысили до 99 лет. Теперь корпорации могут существовать до тех пор, пока акционеры не примут решение о ликвидации предприятия. Кроме того, акции корпорации можно продавать или передавать в наследство.

    Эти недавние изменения фактически сделали срок существования корпораций в Мексике неограниченным. А это, в свою очередь, создало новые возможности для корпоративной формы собственности на землю. Теперь не банк, а сам покупатель может заключать сделки купли-продажи и владеть землей. Более того, нет никаких сопутствующих трастовых взносов. И чтобы начать строительство на этой земле, продать ее, сдать в аренду или каким-то образом видоизменить, теперь не требуется разрешение банка. Стоит также отметить, что сегодня не нужно платить комиссию банку в случае продажи земли. Дополнительным преимуществом является то, что корпорация может помочь покупателю получить рабочую визу или визу на временное проживание. Корпорация может открыть счет в мексиканском банке в долларах США или мексиканских песо. Все это позволяет жить и работать в Мексике проще, чем когда-либо.


    Внимательно прочитайте это руководство, строго придерживайтесь наших рекомендаций, и вам не придется ни о чем беспокоиться.

    Владение недвижимостью в Мексике

    Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Мексике?
    Да, абсолютно верно. В действительности, иностранцам разрешено легально приобретать недвижимость в Мексике, кроме того, мексиканское правительство предприняло множество мер, чтобы сделать процедуру покупки недвижимости безопасной и простой. Эта процедура не противоречит закону и является безопасной на все 100%, а мы поможем вам правильно пройти все ее этапы.

    Как иностранцы могут законно приобрести недвижимость в Мексике?

    Вы можете приобрести недвижимость в Мексике одним из двух способов: либо через банковский траст (Fideicomiso), представляющей собой доверительную (трастовую) банковскую операцию, или путем создания мексиканской корпорации.


    Ограниченная зона

    Что такое «ограниченная зона» в Мексике?

    «Ограниченная зона» — это любая недвижимость в пределах 30,5 миль (50 км) от мексиканского побережья и в пределах 61 мили (100 км) от мексиканских границ с другими странами (Гватемала, Белиз и США). В рамках этой зоны иностранцы (не мексиканцы) могут владеть недвижимостью, но только по доверительной операции банка, в соответствии с «Законом об иностранных инвестициях».

    Зачем Мексика установила «ограниченную зону»?

    Ограниченная зона устанавливается Статьей 27 Мексиканской Конституции и предназначена для защиты Мексики от возможного иностранного вмешательства. Хотя сегодня это маловероятно, все же важно помнить, что в прошлом Мексика пережила несколько вторжений, войн и огромные потери своей территории. «Ограниченная зона» — это не более чем отголосок этого прошлого. В контексте перспектив немексиканских инвесторов, важно помнить, что Закон Мексики об иностранных инвестициях предназначен для содействия безопасному приобретению прибрежной и приграничной недвижимости иностранцами, в частности для защиты прав иностранных собственников.


    Вариант 1 — покупка по доверительной банковской операции (Fideicomiso)

    Что такое доверительная банковская операция (Fideicomiso)?

    Fideicomiso это доверительная операция купли-продажи недвижимости, производимая выбранным вами мексиканским банком от вашего имени (Scotia Bank, HSBC [крупнейший банк в мире], Banamex [Citigroup], Santander [крупнейший испанский банк] и другими). Банк выступает в качестве Доверительного управляющего, а Вы и назначенные вами лица являются бенефициарами. Будучи бенефициаром, вы полностью контролируете доверительную операцию и использование приобретаемой по ней недвижимости, а также принимаете все инвестиционные решения. Операция Fideicomiso дает бенефициару (вам) безусловное и безотзывное право контролировать приобретаемую собственность: использовать, сдавать в аренду, улучшать, продавать ее, а также передавать в наследство и дарить. Проще говоря, недвижимость передается вам в доверительную собственность и контролируется банком в Мексике от вашего имени.

    Зачем необходимо проведение доверительной банковской операции (Fideicomiso)?
    Fideicomiso служит для того, чтобы иностранцы могли купить недвижимость в «ограниченной зоне» Мексики, и обезопасить заключаемые сделки. «Ограниченная зона» охватывает все земельные участки, расположенные в 31 миле (50 км) от береговой линии и 62 милях (100 км) от мексиканской границы. Конституция Мексики включает пункты, разработанные специально для защиты мексиканских земель и предотвращения потерь больших земельных участков, с чем Мексика исторически зачастую сталкивалась. Вместо того чтобы изменить свою Конституцию, Мексика разработала и внедрила Fideicomiso, чтобы поощрить вливание иностранных инвестиций в районы, где это особенно необходимо, в частности вдоль побережья. Жилая недвижимость за пределами «ограниченной зоны» может быть приобретена иностранцами напрямую, без необходимости совершения доверительных банковских операций, тем не менее некоторые покупатели предпочитают воспользоваться ими.

    Является ли доверительная собственность (Fideicomiso) банковским активом?
    Не является. Доверительная собственность не является банковским активом; она представляет собой лишь основание для проведения доверительной операции. Вы и лица, назначаемые вами, являются бенефициарами. Доверительная собственность на недвижимость в Мексике оформляется банком на бенефициара (вас) и не считается активом банка, поэтому над ней не производятся какие-либо юридические действия, в которых задействован банк. Доверительная собственность является собственностью бенефициара.

    Какой срок действия права доверительной собственности?
    Право доверительной собственности первоначально передается на 50 лет и может быть продлено в любое время при помощи заполнения очень простой формы и за номинальную плату. Каждый раз право доверительной собственности продлевается на 50 лет. И всегда полежит продлению. Текущая стоимость такой процедуры составляет около 500 долларов США.

    Может ли правительство конфисковать мою собственность?

    Иностранцы часто беспокоятся, что приобретенная ими земля может быть экспроприирована правительством Мексики. По Североамериканскому соглашению о свободной торговле САЗСТ (NAFTA), правительство Мексики не имеет права прямо или косвенно экспроприировать собственность за исключением объектов общественного назначения (т.е. дорог). Это возможно только по решению о принудительном отчуждении. В редких случаях, когда экспроприация земли правительством необходима, владельцу в скорейшем времени выплачивается подобающая компенсация рыночной стоимости земли, а также начисленные проценты. Этот процесс эквивалентен процедуре, называемой в США суверенным правом государства отчуждать частную собственность (Eminent Domain), в Великобритании он называется правом на принудительное отчуждение частной собственности (Compulsory Purchase), а в Канаде ― экспроприацией (Expropriation).

    Если Вы когда-либо слышали о подобной истории, когда некто лишался своей частной собственности правительством Мексики, это было вызвано тем, что этот человек по несчастью приобрел землю Эхидо (Ejido), самостоятельно приобретать которую имеют законное право только граждане Мексики. Земли Эхидо (Ejido) являются единственными в Мексике землями, на которые право собственности не оформляется.


    Вариант 2 ― покупка через мексиканскую корпорацию

    Зачем оформлять покупку через корпорацию?

    Многие инвесторы останавливают свой выбор на приобретении земли через корпорацию, если они делают инвестиции в недвижимость в бизнес-целях. Это удобно в таких ситуациях, когда земля покупается и продается, их собственность арендуется или когда лицо владеет более чем одним объектом недвижимости.


    Какие типы корпораций существуют в Мексике?

    Есть несколько различных типов мексиканских корпораций, однако двумя наиболее распространенными из них являются общества с ограниченной ответственностью (ООО) и товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО). Выбор типа корпорации имеет важное значение, что связано с условиями налогообложения в США и Мексике, поэтому Вам следует обсудить с адвокатами или бухгалтерами по обе стороны от мексиканской границы, преимущества и издержки, которые связаны с организацией обоих типов корпораций. Вы сэкономите время и деньги, если убедитесь с самого начала, что выбор сделан Вами правильно.

    Как купить недвижимость через корпорацию?

    Приобретение недвижимости в собственность в Мексике возможно через создание мексиканской корпорации. С 1995 года иностранцы могут полноправно владеть и управлять мексиканскими корпорациями. Для создания иностранной корпорации в Мексике требуются два или более инвестора, которые будут совместно контролировать 100% корпорации. При этом ни один из инвесторов корпорации не должен быть гражданином Мексики. После того, как мексиканская корпорация образована, она имеет право приобретать собственность в любом районе Мексики, включая «Закрытую зону». При помощи создания корпорации иностранные владельцы получают право не только приобретать и контролировать недвижимость, но и полноправно владеть ею. Приобретаемая недвижимость принадлежит иностранным корпорациям на тех же правах, что и мексиканским юридическим лицам. Никаких инвестиционных ограничений для иностранных мексиканских корпораций на покупку и развитие недвижимости не существует.

    Какова стоимость создания корпорации в Мексике?

    Как правило, за создание корпорации адвокату выплачивается 1,500 долларов США. Кроме того, вам нужно будет платить около $100 каждый месяц в бухгалтерскую фирму, которая будет сдавать отчетность фирмы в соответствии с законодательством Мексики.


    Представление и защита ваших интересов

    Кто будет представлять и защищать мои интересы?
    В Мексике в сделки с недвижимостью в «Закрытой зоне» вовлекаются несколько сторон.
    • Риэлторская компания
    • Адвокат покупателя
    • Банк (если недвижимость приобретается через доверительные банковские операции Fideicomiso)
    • Нотариус

    Каждая из них занимается решением вопросов в соответствующих областях и будет помогать Вам осуществлять сделки с недвижимостью.

    Риэлторская компания

    Процесс покупки недвижимости в Мексике неизбежно будет отличаться от того, к которому Вы привыкли. Именно поэтому так важно привлечь к сделке опытных в этом вопросе людей. Команда опытных специалистов, которые смогут оказать Вам помощь на каждом этапе, даст вам гарантию того, что заключаемая Вами сделка будет полностью безопасной. Наша компания Investment Properties Mexico по праву гордится индивидуальным подходом к каждому клиенту и стремлением обезопасить сделки с недвижимостью, совершаемые ими. Зачастую между нашими специалистами и клиентами возникают истинно доверительные отношения, так как мы стремимся реализовать их мечту о покупке наиболее подходящей недвижимости в Мексике.

    Зачем необходимо прибегать к услугам адвоката?

    Мы рекомендуем привлечь к осуществлении сделок с недвижимостью адвоката, так как считаем, что адвокатские услуги незаменимы для защиты ваших интересов. Адвокат будет представлять Вас и защищать Ваши права во всех сделках. Адвокат составляет контракт и отвечает за пересмотр условий продажи. С юридической точки зрения только лицензированные мексиканские адвокаты имеет право давать рекомендации по вопросам законодательства. Иностранные адвокаты не имеют лицензии на юридическую практику в Мексике и не имеют права участвовать в решении этих вопросов.

    Осторожно, покупатель ― типичная для Мексики история: иногда люди из благих побуждений, но зачастую и просто недобросовестные, обещают покупателям более выгодную сделку, говоря, что у них есть друг или родственник, который может предложить предоставить скидку при покупке недвижимости и помочь им сэкономить деньги. Это НЕВОЗМОЖНО. Привлекая неподходящих людей в свою команду, Вы рискуете получить неверно оформленные документы. Необходимость возвращаться назад и исправлять допущенные при составлении документации ошибки, в конечном итоге это будет стоить Вам не одну тысячу долларов, что дороже услуг квалифицированного адвоката.

    Что делает адвокат?

    Адвокат не только представляет и защищает Ваши интересы при совершении законных сделок, но и поможет Вам сэкономить деньги. Это происходит потому, что адвокаты участвуют во множестве различных операций и устанавливают контакты с банками, нотариусами и представителями мексиканского правительства. Они всегда в курсе самых выгодных цен и низких пошлин, что помогает покупателям снизить расходы.

    Вы также сможете проконсультироваться с Вашим адвокатом о таких юридических возможностях, как налоговое планирование, затраты на сделки с недвижимостью, оплачиваемые продавцом, и способы получения права на собственность, чтобы убедиться, что Вы не упустили ни одну из них. Зачастую совет профессионала может помочь покупателю сэкономить не одну тысячу долларов при уплате налогов и во многих других случаях, если в конечном итоге он решит продать приобретенную собственность.

    Кто такой нотариус?

    Мексиканский нотариус (Notario Publico) является лицензированным адвокатом, получившим сертификат Федерального и регионального правительства, удостоверяющие его/ее право выступать в качестве официального и беспристрастного представителя правительства Мексики. Круг полномочий нотариуса в Мексике схож с полномочиями нотариуса в Канаде, и гораздо шире полномочий нотариуса в США. По требованиям мексиканского правительства нотариусы в Мексике сдают строгий экзамен и являются представителями правительства. Они обеспечивают строгое соблюдение норм безопасности и правил при оформлении оригинальных записей и документов, а также вносят записи в Государственный реестр собственности. Роль нотариуса очень важна в Мексике, так как нотариус может быть привлечен к ответственности при нарушении норм гражданского и уголовного кодексов.

    Что делает нотариус?

    Нотариус выполняет целый ряд задач, в том числе осуществляет проверку подлинности юридических документов, расчет налогов на прирост капитала, а также несет ответственность за ратификацию всех сделок с недвижимостью в Мексике. Любая сделка с недвижимостью, не ратифицированная в присутствии нотариуса и не зарегистрированная должным образом в Государственном реестре считается недействительной и не подлежит исполнению.

    При заключении сделок с недвижимостью, нотариус несет равную ответственность как за покупателя, так и за продавца и в конечном счете является ответственным лицом перед мексиканским правительством. Работа нотариуса заключается в обеспечении законности передачи права собственности, расчете и удержании налога на доход от прироста капитала от имени правительства, сборе налога на приобретение покупателем недвижимости и его выплате Министерству иностранных дел, координации процедур оценки, проверке документов, удостоверяющих, что имущество покупателя не заложено или арестовано, документов, подтверждающих, что у него нет задолженностей, а также делает запросы на получение всех необходимых для совершения сделки разрешений. После совершения сделки, нотариус должен внести соответствующую запись в Государственный реестр и зарегистрировать объект в налоговых (кадастровых) органах. Роль нотариуса очень важна в Мексике, так как нотариус может быть привлечен к ответственности при нарушении норм гражданского и уголовного кодексов.

    Нотариус в Мексике имеет право и все полномочия для проведения сделок с недвижимостью. Тем не менее, мы рекомендуем воспользоваться также и помощью адвоката, чтобы он представлял и защищал ваши интересы при совершении законных сделок с недвижимостью.

    Какие функции выполняет банк?

    Доверительным ссудным банком является мексиканский банк, уполномоченный выступать в качестве Доверительного управляющего. Доверительный ссудный банк должен являться зарегистрированным в Мексике финансовым учреждением с отделом доверительных операций банка. Будучи покупателем, вы имеете право выбрать любой квалифицированный банк (Scotia Bank, HSBC [крупнейший банк в мире], Banamex [Citigroup], Santander [крупнейший испанский банк] и т.д.). Банк даст гарантию того, что совершение сделки является законным и уместным. Банк выпускает и выдает покупателю доверенность на единоличное владение недвижимостью и ее использование. В соответствии с мексиканским законодательством доверительный ссудный банк не вправе передавать право собственности на имущество, изменять права бенефициара или производить какие-либо действия в отношении имущества без Вашего письменного согласия или указания. Обращение к крупному банку является еще одним уровнем защиты для покупателя.

    Буду ли я защищен, если у банка возникнут проблемы?

    Да, абсолютно. Мексиканские банки находятся под правительственной защитой от банкротства. Доверительное владение собственностью таким образом косвенно гарантируется правительством.

    Собственность, находящаяся в доверительном управлении, не является активом банка. В редких случаях, когда мексиканский банк сталкивается с финансовыми трудностями, недвижимость передается другому Доверительному ссудному банку. Новый банк будет выполнять все необходимые обязательства по отношению к существующей доверительной собственности. Эти процедуры регулируются федеральным законодательством.


Обработка...
X